人口流入的现代都市圈房地产是钱的一种

全球重要大城市房地产是投资者大规模财富配置中的一个重要选择。根据2021年大家公布的“长期抗通胀三大资产”，人口流入的现代都市圈房地产是钱的一种。位于一线大城市关键区域的房地产，是极少数能胜过印钞机的财产之一。

大家选择了纽约市、英国伦敦等具有意义性的全球关键大城市进行比较。在考虑生产费用的基础上，按使用面积计算。纽约市、英国伦敦、日本东京市区的房价收益战况为12、18、12，北进广深分别为55、46、35、32。纽约市、英国伦敦、日本东京市区房租收益率分别为%、%、%，而北进广深分别为%、%、%。我国一线大城市房价、相对房价仍不动的全球前沿，全球前十高房价大城市，我国占了大半。

由于人口数量不断流入，土地资源提供相对不足，高质量的公共性网络资源富集和以前流动性产能过剩，中国国内大城市房价不是负相关数收益组，而是由全国各地的高收益组决定；加之我国居民收益统计分析不完全，高存款率、高经济发展增速等情况，房价收益率、房租收益率不具备国际可比性。

为了贯彻落实中间“住房不炒”，推动房地产产业长期身心健康发展趋势，二次住房改造的重要是都市圈发展战略、人的事项、金融业稳定和房地产税。

根据20大报告，创建多行为主体提供、多方式确保、租股权分置等住房调控制度。

我确信，通过稳定房市、住房管制制度改革创新等一系列长效融合的对策，中国房地产产业能够长期稳定发展身心健康。

风险性注意：部分地区数据信息不足，国际数据信息统计分析有误差等。

1、我国国内重要大城市房价和相对房价位居全球前列

中国国内一线大城市房价收益率高，房租收益率不足%

北进广深与拥有国际现代城市后考虑相对价格距离变小

我国国内关键大城市高房价显著存在泡沫塑料

1、我国国内重要大城市房价和相对房价位居全球前列

与西方国家相比，中国大城市行政区域里面积较大，如北京市达万平方公里，广州、上海、深圳分别为7434、6341、1997平方公里，日本东京、英国伦敦、纽约市、法国巴黎分别为21881577789105平方公里。为了提高比较性，我们分别对市中心和距市中心8公里以上的地区（被认为是外野区域）进行了比较。实际来看，北京市中心指东市区和西市区，外野区指第四环和五环之间的地区。上海市中心指内环，外野区指中环与外环之间的地区；纽约市中心指曼哈顿众城和下城，外野区距曼哈顿上下8公里地区；英国伦敦市中心指伦敦1区，外野部指3区和4区之间。

市区和外野区域的房价数据信息符合世界上最大的日常生活信息内容Numbeo。这是根据各国房地产中介公司url收集发布的核心区域和外野区域的新售价和房租数据确认Numbeo数据信息的有效性，Numbeo表示，2022年5月纽约市房价为每平米99640元，每户房租为22532元/月。作为认证大家根据国外最大的房地产中介公司url Zillow收集了大量新房数据信息纽约市市区房价和房租分别为97392元/平米、360元/平米/月，差别不大。此外，通过房价对比认证，Numbeo标准的“非市区房价”为外野地区房价。

2009年Q1-2022年Q1北进广房价上涨逾一倍，高于全国各地平均值。由于新建选址的优势是逐渐外移和限价等，所以在二手房中考虑价格涨幅比较合理。全国各地水平缺乏二手房价格数据信息，以新房价格测算，2010年6月-2022年4月千店新房价格指数值从9042元/平米升至16193元/平米，翻一番。房地产中介公司数据显示，2009年第一季度北京市1万2030元/平米，上海1万4902元/平米，广州6986元/平米，2022年第一季度分别上涨了4万4405元/平米，5万1539元/平米，2万4630元/平米，分别上涨了一倍、一倍、一倍。其中，高质量的校区房间上涨了7倍多，如北京市育英中小学住宅小区，2009年2月12900元/平米，2022年5月110201元/平米，翻了一番。

从国际工作经验看，关键大城市房价居高不下，涨幅高于其他地区是全球的广泛情况。在美国，根据美国政府部门的数据信息地址，1968年-2022年2月，伦敦房价从大规模万元/53万元/，英国房价万元/万元/，在全国各地上涨，达到伦敦房价的119倍。英国的86倍全国的76倍在海外，1975年Q1到2022年Q1，海外，纽约市，纽约市-泽西白渐进式分区（纽约市全部是分区之一）洛杉矶市-长滩-格伦代尔地区（洛杉矶市全部是分区之一）的房价分别上涨了1倍。在日本，房地产泡沫苯乙烯的崩溃前，1975-1991年，日本东京区、札幌、日本名古屋、京都、大阪、神户等6个主要大城市的土地价格上涨了2倍，其他大城市上涨了2倍。

在计算出可比面积后，北京市、上海和深圳市区和外野区的房价都处于世界顶端，但顶级豪宅别墅的价格却低于外国。国际房价要比较留意统计分析标准。国内住宅总面积的统计分析规范，包括墙壁总面积、公共面积总面积占用在内的建筑面积总面积，几乎所有国家和地区都是覆盖面积或使用面积。覆盖面积，如中国香港的选择，覆盖面积=总建筑面积-公共摊位面积的总面积；外国、美国、韩国等都是使用面积，使用面积=覆盖中的面积-墙壁占总面积。通常，地板面积约为地板面积的80%，使用面积约为地板面积的70%。

核心区域方面，Numbeo数据显示，截至2022年5月，中国香港以218388元/平米排名第一，首尔以150948元/平米排名第二，英国伦敦以113551元/平米排名第八，纽约市以99640元/平米排名第十四。北京市134796元/平米，深圳124458元/平米，上海124113元/平米排名第四，第五，第六，广州92699元/平米排名第17。按使用面积计算后，北京市、深圳和上海市中心的实际房价分别为192566元/平米、177795元/平米和177305元/平米，高于首尔，只有中国香港、广州为132428元/平米，不动8。但我国国内一线大城市中心区尖端高档别墅价格低于国际大多数市，如纽约市中心最昂贵的高档别墅是位于曼哈顿众城生态公园大道432号，俯瞰纽约市中间生态公园，价格约万元/平米。陆家嘴金融业地区毗邻上海黄浦江的汤臣壹品最昂贵别墅约1万元/平米，浦西市中心最昂贵别墅毗邻安宁湖的翠湖约1万元/平米，使用面积1万元/平米。

在外野地区，中国香港以148394元/平米位居榜首，北京市以76324元/平米位居第二，上海、深圳分别以65134元/平米、51411元/平米位居第七、第十五，仍处于世界前列，但相对核心地区排名却出现了倒退。广州41051元/平米稳定38。按使用面积计算，北京市、上海、深圳大城市外野区房价分别为109035元/平米、93048元/平米、73444元/平米，居不动第二位、最后位、第五位。

中国国内一线大城市房价收益率高，房租收益率不足%

按使用面积计算，北进广深市区房价收益战况分别为54,45,35,32，高于纽约市7、日本东京9、英国伦敦14。外野区房价收益率均在10以上，高于纽约市、英国伦敦和日本东京。Numbeo只公布了全市房价收益率，大家选择Numbeo公布的房价均值是人均可操作收益，以及根据大家整理的平均住房面积推算市区和外野区房价收益率。Numbeo表示，2022年5月，北京市、上海、广州、深圳市区房价收益战况分别为38、32、24、22，外野区房价收益战况分别为22、17、11、9，纽约市市区和外野区房价收益战况分别为7、4在计算了英国伦敦市区和外野区的房价收益战况分别为14的使用面积后，中国国内一线大城市的实际房价收益率更高，北京市、上海、广州、深圳市区町村的房价收益战况分别为54、45、35、32外野区房价收益战况分别为31、24、15、13。

北进广深市区的房租收益率不够高，低于纽约市的%、英国伦敦的%、日本东京的%。房租收益率是住宅年租金与销售价格的比率，房租收益率低代表项目投资房地产业现金汇率低。Numbeo2022年5月数据显示，在全球重要的482个大城市，市区镇村静态数据房租收益率平均为%，负相关值为4%，外野区静态数据房租收益率平均为%，负相关值为%。其中，纽约市市区町村和外野区的房租收益率分别为2%，%，英国伦敦为3%，0%，日本东京为5%，4%，北京市、上海、广州、深圳市的房租收益率分别为9%，1%，4%，5%，外野区的房租收益率分别为1%，5%，4%，8%的各位应用中国房地产业研究会集团旗下中国房地产价格市场的网络数据信息进行认证，2022年4月北京市、上海、广州、全市范畴的房租收益率分别为8%、8%、3%。

考虑到费用昂贵，北进广深与国际现代城市的相对房价比距离将变小

国际上重要的大城市广泛征收房产税，物业管理费等较高，拥有成本费显著高于我国国内。在不考虑房地产业税从本人收益企业所得税中扣除的情况下，纽约市房地产业征收率为%，市区镇村物业管理费约104元/平米/月，外野区物业管理费约80元/平米/月，此外，小区业主按物业总面积和等级每年需要支付1000-5000美元的住房保险费用。英国伦敦小区业主需缴纳市政税，约占房价的%-%，实际征收率随房价上涨而下降，英国伦敦市内物业管理费约44元/平米/月，外野区物业管理费约23元/平米/月。日本东京小区的业主每年都要支付房屋估价价格%的房产税和市政基本建设税%。房价约为销售价格的20%，市区镇村和外野物业管理费分别为22元/平米/月、13元/平米/月。中国境内除以上海和重庆市为示范点外，房地产业税尚未推出，物业管理费较低。北京市、上海、深圳市区镇村物业管理费约元/平米/月，外野区物业管理费约元/平米/月，广州核心物业管理费元/平米/月，外野区物业管理费元/平米/月。

在考虑所有费用的基础上，按使用面积计算，纽约市、英国伦敦、日本东京市区町村的房价收益战况分别为12、18、12，北进广深分别为55、46、35、32，纽约市、英国伦敦、日本东京市区町村的房价收益率分别为%、%、%、%、%、%%，北进广深各为%的住房拥有成本各地不同，为了更准确、现实的房价收益率和房租收益率，考虑房地产业税、各项物业管理（管理办法）费等所有环节的费用。假设定居30年，将这30年的持有费用以假设5%的折扣率记入房价，估计折扣后的房价收益率。纽约市市区和外野房价收益战况分别为12、6，英国伦敦分别为18、8，日本东京分别为12、7，北京市、上海、广州、深圳市区房价收益战况分别为39、32、25、23，外野区房价收益战况分别为22、17、11、9。按使用面积计算，北京市、上海、广州、深圳市区房价收益战况分别为55、46、35、32，外野区房价收益战况分别为31、24、16、13。从保有费用考虑，纽约市市区町村和外野的房租收益率分别为3%，%，英国伦敦分别为7%，%，日本东京分别为2%，1%，北京市、上海、广州、深圳市的房租收益率分别为7%，8%，2%，3%，外野区的房租收益率分别为8%，1%，1%，1%

北进广深按揭年利率高于首付，北进广深首按揭年利率超过%，纽约市、英国伦敦、日本东京均低于%。从住房贷款年利率来看，我国境内本人住房贷款年利率以贷款销售市场年利率（LPR）测算，首先由央行向银行业要求贷款基准利率，各地银行业根据贷款基准利率、金融机构信用额度、客户信息评估日风紧急情况按贷款基准利率基本变动。随着2022年房地产业调节现行政策释放压力，如央行下调5年限LPR年利率等，一线大城市房贷年利率在不同水平下降，北京市、上海、广州、深圳首个房贷年利率为5%-，两个房贷年利率为%-；但它仍高于纽约市、英国伦敦和日本东京的按揭年利率%-%。从首付占有率来看，根据商业服务借款估算，北京市首套普通住房占35%，非普通住房占40%，两套普通住房占50%，非普通住房占70%；上海首套住宅35%，2套普通住宅50%，非普通住宅70%；深圳、广州首批住房均为30%，大城市无房，但考虑到住房或个人公积金借款记录，首批住房分别为40%、50%，非普通住房分别为70%、70%，非普通住房分别为70%、70%，非普通住房分别为80%、70%。纽约市为10%-30%，英国伦敦为5%-15%，北进广深首金较高。）一般住房和非一般住房按容量率、一套总建筑面积、实际成交量价格等综合定义，如广州普通住房容量率在（含）以上，一套住房总建筑面积在144平米%以下，实际成交量价格包括平级土地资源住房平均买卖价格的一倍）以下相反是非一般的。

北进广对民居贷款的工作压力位居世界前列，居住者的当铺借款超过收益的280%，是纽约市、英国伦敦和日本东京的3-4倍。根据Numbeo的定义，借款占收益的比例是指每月借款与房屋收益的比例（越低越好），借款压力水平指数值是指借款占收益比例的最后）越高越好。Numbeo数据显示，2022年全球重要482个大城市中，北京市、深圳、上海、广州居住者的典当贷款占收益的比例分别为428%、%、33%、%，分别位于第9、13、14、16位的英国、日本、东京、纽约市住房贷款占收益的比例分别为99%、7%和%，排在150位之后。

为了提高对形象化的理解，大家从自己居住开始考虑，假设有1000万rmb的费用预算，探讨在北京市、上海、纽约市、英国伦敦的主要区和外野能买到哪些质量的住宅及其所有费用。为了提高可比性，将重要区的选择区缩小到距离CBD或金融业商业服务区千米以内的范围，绕过价格显著偏高的豪宅别墅新楼。

北京市、上海市、纽约市、英国伦敦重要地区CBD周边可供1000万人购买的住房使用面积差异不大，61-69平方米左右，纽约市和英国伦敦市区的住房拥有费远远超过北京市和上海，纽约市超过16万rmb，英国伦敦超过6万元北京市和上海不到7000元。在北京市关键区，选择性购买西市区三环外玺源台72平米的二房（使用面积接近50平米），均价14万元/平米，北望北京长安街，南依荷花河，西望西客站，东望金融业街，归属北京首都作用关键区，物业管理费5461元/年。下海关键区可选购陆家嘴金融业区浦江茗园87平米2套住宅（使用面积约61平米），均价1万元/平米，相邻各大金空调融组织，物业管理费3174元/年。在纽约市关键区域，可选择曼哈顿1沃尔Street公寓楼64平米的住宅，均价万元/平米，位于金融业区核心，距美国华尔街200米，房产税8万元/年，物业管理费万元/年，合计万元/年。在英国伦敦关键区域，可购买London Dock公寓69平米的住宅，均价1万元/平米，位于泰晤士河北省岸、英国伦敦金融业城和橙腹叶港口的正中间，是英国伦敦的心血管地区，距离CBD约1公里，徒步10分钟即可到达火车站市政税3万元/年，物业管理费万元/年，合计万元/年。

北京市、上海外围区1000万人可供选择使用的面积为76-124平米上下住宅，而英国伦敦、纽约市外野地区可供选择使用的面积分别为120130平米上下。在北京市外场区，可选购南四环周边国韵村174平方米4住宅（使用面积约122平方米），均价万元/平方米，附近生态公园较多，有旺兴湖郊野公园生态公园、宣颐生态公园、碧水生态公园三大绿色生态公园日常生活相关配套设施相对不健全，物业管理费7934元/年。在下海外围区，可选择太阳太阴光水亭花苑109平米的2居室或3居室（使用面积约76平米）购买，均价万元/平米，靠近2号线广兰路站，物业管理费2524元/年。在纽约市外场区，可选择购买王妃区27-28 Thomson Avenue123平方米的4套住宅，均价万元/平方米，地铁站30分钟即可到达曼哈顿众城，房地产产业税万元/年，物业管理费万元/年，合计1万元/年。在英国伦敦外野区域，可购买Beaufort Park公寓楼127平方米的3间房，均价万元/平方米，位于英国伦敦大西北4区，8分钟步行至地铁站，是传统的白人住宅区，市政税3万元/年，物业管理费万元/年，合计万元/年。

3我国国内主要大城市房价高留泡沫塑料显著？

1、人口数长期多集中在一、二线重要大城市，近10年一线大城市人口数年均增长率%，人口数不断流入但增速放缓，二线大城市人口数年均增长1%，人口数不断流入，增速小幅上升。三、四线大城市人口数年均增长率%、-%，人口数不断流失。房地产产业长期看人口数量，人跟随产业链，人向高空行走。从国际工作经验来看，人口数量从低收益地区向高收益地区，从城镇化向大多数市圈化持续。我国国内重要大城市高质量公共性网络资源丰富，产业链特别是高端产业链相对高度集聚，人口数量长期流入较多。总体来看，2000-2020年一线、二线人口数按战况所占比例由%、%增至29%，三四线由37%、48%降至%、%。从发展趋势看，2000-2010年、2010-2020年，全国各地人口数平均增长率分别为%、%，一线人口数年均增长率分别为%、%，人口数保持集中，但增速放缓。在以上两个阶段，二线人口年均增长率分别为3%、1%，人口数量不断流入，增长率小幅上升，三线人口年均增长率分别为%、%，略低于全国各地平均值，四线仅为%、-%，显著低于全国各地平均值，三、四线大城市的人口数量仍在继续流失。

2、关键大城市高质量公共性网络资源相对高度富集，户籍规章制度为公共性网络资源和户籍登记，户籍基本为房地产登记情况进一步推动高收益群体聚集。任教育表示，2021年北京市、上海的一册率分别为43%、22%，分别居全国各地之首、第10位。985所学校总数分别为8所、4所，占全国各地的31%。211所学校总数分别为26所、9所，占全国各地的29%。从诊疗上看，北京市、上海2020年三甲医院门诊分别为56、39，总计仅占全国各地的%，而协同医院门诊、301医院门诊等，聚集了最好的诊疗网络资源。在现行标准户籍规章制度下，户籍不仅是纯户籍登记，还附加了区域文化教育诊疗等公共网络资源。此外，按照现行标准的要求，户口必须在本人房产下登记，并根据企业登记集体户口，这将促使户口和住房的基本核对。重要的大城市房屋不仅是具有落户作用的房屋建筑，还束缚着一系列稀缺的网络资源和高质量的效益。现阶段部分大城市允许出租房入校，但标准较多，户籍和住房多在本校区住家以后。国际上，国外也有校区规章制度，但只要在家学习区有落户资格就可以，可以选择租赁方式。此外，国外校园相对匀称，没有集中化在部分大城市的关键。此外，北京市、上海近期人口增长放缓，甚至持续下滑，而外流的关键是中低收益层，高收益层很可能流入。

3、在土地资源网络资源方案完善、城市二元规章制度、二三线城市发展战略等因素的危害下，基本建设用地在城乡之间配置不畅，城镇用地在区域、大城市之间配置不畅。我国城镇二元户籍规章制度和土地资源规章制度不能引出销售市场人口数量和土地资源的合理配置，不能入住城镇、不能居住的农民工不愿免费抛弃农村宅基地，农民工群处于城乡“双向占地”。2009-2016年平均城镇基本建设用地仅上涨2%，而平均农村基本建设用地上涨2%。我国城镇化发展战略的长期性，有“操纵大城市经营规模、积极主动发展趋势的二三线城市”的趋势，与人口迁移发展趋势背道而驰。从土地确定权区来看，2009-2016年东部地区城镇基本建设用地增量所占比例比城镇人口增量低1%。另一方面，中央、东北地区、西部各高一部分，为100%积分。从经营规模大城市来看，2006-2018年1000多万大城市市区人口增长4%，基本建设用地仅上涨4%。20万以下大城市人口上升2%，基本建设用地上升2%。

4、货币超发促使理论货币增速多于名义GDP上涨，刺激性一线大城市房地产产业价格快速上涨。从国际上看，1987-2022年2月美国房价年均上涨6%，高于名义GDP年均增速的%，但仍低于%的理论贷款年均增速，1960-2021年海外房价年均上涨%，而名义GDP和M2年平均增速分别为%、%。从大部分市圈来看，国外1975-2021年，纽约市-泽西岛-白原系统分区房价年均上涨%，低于同期M2%，与GDP的%持平。在日本，1975-1991年6个重要大城市的土地价格年均上涨1%，其他大城市的土地价格年均上涨1%，同期M2年均上涨约9%。在我国，过去4、10年理论贷款供应量M2年均增速为15%，1998年至今全国各地新建住宅市场销售均价年均复合型增速达到%，低于同期M2增速近8%，而一线大城市房价基本与M2增速差距不大。

误信“房价收益比4-6为有效区间惯例”，国际上没有一个客观标准。房价收益比反映房价支付水平，比例越高，支付水平越低。Weicher（1977、应用首个房价收益比来判别房屋支付水平指标值，其房价收益比衡量了各房市销售价格的负相关与房屋年收益的负相关，1949-1975年，外国房价收益比大部分位于-。大学权威专家伯纳香港1989年10月，资本主义国家房价收益比-5.5，我国通常强调4-6的趋势。后来，伯纳德发现，在收集了更多的中国房价收益比材料后，一些经济发展滞后的国家房价收益比远为6。1998年联合国组织统计分析了96个经济发展体的房价收益比，最高30，最低，平均值，负相关数，完全否定了4-6倍的国家标准论据。然而，一些中国专家学者和有关组织在引入房价收益比定义时，忽视了中国的经济发展水平、文化艺术传统、房地产产业发展趋势等因素，引入“4-6”这一“国家标准”开展国际比较，显然是一个难题。

由于土地资源提供不足，加上中国居民收益统计和分析不完善、高存款率、高经济发展增速等情况，导致房价收益率和房租收益率不具备国际可比性。

中国经济发展速度在全球比较高，重要的大城市相对房价高是发展性的表现。如果把经济发展体和大城市比作企业的话，住宅就像是该公司的个别股票，住宅价格是股价，房租收益率是股息率。以中国股市为例，由于发展性不尽相同，主板与自主创业板个别股票估值不具备可比性。主板，企业销售业绩稳定但呈爆炸式增长，估值正常；自主创业板中，企业销售业绩较快，个股估值较高，虚高值体现在未来盈利的早期。现阶段我国经济发展由快速提高阶段转入高质量发展趋势阶段，但经济发展增速在全球仍保持较高。关键大城市是我国经济发展的关键，高端产业链联合托管，人口数量多联合托管，发展性更有优点。

由于人口数量结构的转换，居民交易意识的改变等因素，近年来我国居民存款率虽然小幅下滑，但仍达35%，是欧美国家资本主义国家的两倍多，高存款率推高了房价收益，住房也被用作存款的替代品与此同时我国的文化艺术传统仪式、婚育意识等也会在相应的层次上对住宅提高要求。根据OECD统计分析标准，入住者存款率是指入住者的存款账户余额/可操作收益总额。中国居民储蓄率远远超过欧美国家的资本主义国家，2021年国民居民储蓄率达到35%，外国、法国、德国、日本国和美国仅分别为17%、16%、15%、12%、7%。住房存款率高代表我国购房资产准备相对润泽，从而推高房价使收益成为一个更高的质量。

是长期住房管制的基本建设。基于《世界房地产》的科学研究长期以来德国房价稳定的根本原因是推行面向定居的住房监管设计方案，严格阻止富裕温和的住房提供和标准比较发达的租赁销售市场、投机性要求和开发设计商的暴利个人行为稳定的货币和住房贷款现行政策，多是关键和均衡发展趋势的大城市管理体系。

基于对外国、日本国、美国、我国香港、德国、马来西亚等地的住房管制和房地产销售市场的科学研究，融合了我国住房管制的现状和发展趋势环的特性，提出了都市圈发展战略、人力资源、金融业的稳定、我建议用房地产税作为四大支撑来建立长期的住房管制。

一是现代都市圈的都市圈发展促进战略。根据全球几十个我国100年人口数量大移动的科研发现，人口数量向现代都市圈都市圈转移共同寄托基本有规律性，人随着产业链走，人走向高空。符合国际性规律性，我国人口数量不断聚集在珠三角、长三角的都市圈。珠子三角、长三角城市圈年均人口增长180多万，城市圈、中国城市圈年均人口增长65万多，但东北、西部等地区近年来遭遇产业布局一体化，呈现人口外流发展趋势。

分省份来看，中国人口向东北地区、大西北向东南沿海地区都市圈流动，2010-2020年每年长住人口增长前五位的省份是广东、浙江、江苏、山东、河南，这一时期甘肃、内蒙古、山西、辽宁、吉林、黑龙江6省人口减少。全部在北方地区实际看，2000-2010年广东、浙江年平均长住人口增长量分别为19万人、1万人，2010-2020年广东、浙江分别为21万人、10万人，江苏两个阶段分别为1万人、1万人。

从大城市来看，人口不断聚集在极少数关键的大城市。近10年深圳、成都、广州年均增长55万人以上，郑州、西安、杭州、重庆市、长沙市年均增长30万人以上。这些大城市都是属于现代都市圈的关键大城市，近年来大城市发展比较迅速，“抢人”的幅度也越来越大。

长期以来，在“操作大城市人口数量，积极发展趋势二三线城市与小城市、地区平衡发展趋势”小城市派思路不正确的危害下，人口数量聚集在大多数市圈，但土地资源的提供倾向三四线大城市人口数量的市区化与土地资源的市区化相去甚远。由此产生人分离出来，土地资源供求错位配合，这是造成一二线高房价、三、四线高存量的根本原因。

党的十九种报告强调，以都市圈为主体构建大中型小大都市与小城镇和谐发展趋势的城市布局。

二是要以长期居住人口增长为关键，改革创新“人与土地接轨”，优化土地资源供给。未来，应坚持现代都市圈都市圈发展战略，实行新一轮土地资源供给和土地人口增长，跨越省份，占据土地平衡和城镇土地调整的平衡。例如，东北地区和西部地区土地销售指标值，可以合理处理东北地区和西部土地指标值浪费的难题很多。而且东南沿海地区用地指标值不足这一难题。严格实施“库存量无化周期时间和供应地核查”，优化了当前土地资源供应方式。产生丰富的产品房、出租房、共享所有权年数房等多种目的提供方式，在政府部门、开发与设计商、租赁中介公司企业、长贷企业等多方面提供布局。

大家在《哪里房价操作好：长沙市编》上的科研表明，在全国各地绝大多数大城市房价大幅上涨的环境下，长沙市房价、房价收益率、涨幅在重要大城市都处于较低水平。二手房均价万元/2021年老沙，低于武汉、郑州、南昌等大城市为二线；近10年沙房价收益比保持在6—7，处于全国各地中下游水平；年均沙制品近10年住宅在%以下，低于大多数两个大城市。根据长沙市房地产管理好的原因，长沙市是典型的多核心集团室内空间结构，土地资源出货量大，并且严格限制土地资源成交量的股票溢价率，设定产品房“生产费+利润+税金”价格。

三是保持财政政策和房地产金融业现行政策的长期稳定。根据大家在著作《世界房地产行业》中的科学研究，“房地产业的过剩金融化”是风险的来源。推行长期稳定的住房银行信贷金融业现行政策，稳定购房者预期，适用新增和改良型购房要求，同时遏制投机性要求。标准房地产企业股权融资的主要用途是给出应对房地产行业房地产企业避险机会的时间对话框，即清除自身负债，以免过度适用房地产企业有效股权融资的要求。

在德国看来，中立稳定的财政政策和住房金融业管理体系是德国房价长期稳定的住房管制“四大支柱”之一。第二次世界大战后，德国央行的主要总体目标是维持稳定的物价水平，并没有超过严格的自控货币发行。德国的M2增速与经济发展增速基本一致，硬币贷款供应水平有效，2020年M2GDP比为10%，在重要资本主义国家中处于中间水平水平，低于欧元区%的平均水平。在稳定的财政政策和宽松的通胀水平环境下，德国房价和物价基本保持长期稳定，1970-2020年名义房价指数上涨185%，CPI指数上涨162%，远低于外国、美国等资本主义国家的同一时期。

四是平稳促进房地产业税示范点。随着大开发设计期的结束，住宅保有期间土地资源出让金的下调、买卖期间税金的下调不断推进，代替土地资源财政局引入房地产业税是必然的趋势。从国际工作经验来看，房地产业税一般是完善市场经济体制体，成为区域财政局收益的关键和稳定由来。2021年10月，人大常委会常委被授权国务院责令在部分地区开展房地产业税改革创新示范点工作。

但是，要切实提高今年宏观经济政策的头等大事。财政部分人士表示，综合考虑各层次情况，今年内没有标准来扩张房地产业税改革创新示范点大城市。未来需要创建科学合理的经济发展实体模型来评定房地产业税对各方面的危害。